نقدینه - بعد از سنجش نسبت قیمت آپارتمان های بالای شهر به پایین شهر و تشخیص وضعیت غیرنرمال این نسبت، اکنون مشخص شده مناطقی که بیش از بقیه، جهش کرده، کمترین تورم ماهانه ملکی را تجربه می کنند.
پربیننده ترین خبرها
آخرین خبرها
جمعه 6 مهر 1403
به گزارش پایگاه خبری نقدینه ، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران برای مرداد ماه 1.2 درصد اعلام شد؛ اما این تورم در برخی مناطق از جمله منطقه 18، 16، 11 و حتی منطقه 3 و 6 منفی شد. در حالی که تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی برابر 1.3 درصد بود؛ تورم ماهانه برای مناطق جنوبی به کمتر از یک درصد رسید.
این اعداد نشان از آن دارد که اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران در حال تخلیه است و این موضوع خود را در کاهش سرعت رشد قیمت خانه در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی نشان داده است. اضافه پرش قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر باعث شد تا نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی از 2.4 (سال 96 و دوران ثبات بازار) به 2.27 (شرایط کنونی) برسد.
در شرایط کنونی انتظار می رود که در پی فروکش سیگنال های تورمی حاکم بر بازار مسکن کشور، قیمت خانه در مناطق جنوبی تا حدی کاهش یابد که نسبت مورد بررسی به سطح نرمال یعنی 2.4 برسد.
عقب نشینی قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران آغاز شد؛ این موضوع سیگنالی خوشایند و امیدوارکننده برای مستاجرانی است که طی سال های اخیر و در پی بروز ابرجهش قیمتی در بازار مسکن، امید به خانه دار شدن در شهر تهران را از دست داده بودند.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در منطقه 18 شهرداری تهران از 45 میلیون و 500 هزار تومان در تیر ماه امسال با ثبت کاهشی 7.5 درصدی به 42 میلیون و 100 هزار تومان در مرداد ماه رسید.
منطقه 18 به عنوان یکی از مناطق جنوبی پایتخت پیشتاز عقب نشینی قیمتی در پنجمین ماه از سال بود. متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه 18 شهرداری تهران حتی نسبت به متوسط قیمت خانه در این منطقه در فروردین ماه نیز کمتر شد؛ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه از شهر در فروردین امسال به 42 میلیون و 360 هزار تومان رسیده بود که این رقم با ثبت کاهشی 0.6 درصدی به 42 میلیون و 100 هزار تومان در مرداد ماه رسید.
با توجه به اضافه پرش قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران نسبت به مناطق شمالی از سال 1402 تا به امروز، در صورت استمرار سیگنال های کاهنده قیمت در بازار مسکن، باید منتظر کاهش بیشتر قیمت در مناطق جنوبی شهر باشیم.
متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20 شهرداری تهران) در مرداد ماه با ثبت رشد 0.8 درصدی نسبت به ماه قبل به 58 میلیون و 300 هزار تومان رسید. این در حالی بود که متوسط قیمت فروش هر مترمربع خانه در مناطق شمالی شهر تهران (منطقه یک تا پنج شهرداری تهران) با ثبت رشد 1.3 درصدی نسبت به ماه قبل به 132 میلیون و 620 هزار تومان رسیده است.
به این ترتیب باید اذعان کرد که تورم ماهانه خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در مرداد ماه با سرعتی تقریبا نصف تورم در مناطق شمالی شهر رشد کرد؛ استمرار این رویه در ماه های بعد سیگنالی امیدوارکننده برای متقاضیان خرید خانه در مناطق جنوبی شهر تهران است.
در عین حال ما در گزارشی با عنوان «تغییر قیمت مسکن در کدام مناطق پایتخت محتمل تر است؟» نیز با اشاره به اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران، احتمال کاهش سرعت رشد در این مناطق و حتی کاهش قیمت در میان مدت به شرط بهبود وضعیت حاکم بر اقتصاد کلان را مطرح کرده بود.
در بازه ماهانه از مرداد به تیرماه، قیمت خانه در منطقه 18 برابر 7.4 درصد، متوسط هر مترمربع خانه در منطقه 16 برابر 3.6 درصد، متوسط هر مترمربع خانه در منطقه 11 برابر منفی 2.7 درصد، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه 9 برابر 1.98 درصد و متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه 13 برابر 0.5 درصد ارزان شد.
اضافه پرش در مناطق جنوبی تعدیل می شود؟
بررسی داده های قیمت مسکن تهران و مقایسه نرخ کنونی با قیمت در ابتدای سال 96 (دوران ثبات بازار)، اضافه جهش قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر را تایید می کند. مطابق داده های بانک مرکزی نسبت متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی تهران (منطقه یک تا پنج) به متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر (منطقه 9 تا 20 شهرداری) برابر 2.44 واحد بوده است؛ این رقم بیانگر آن است که میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق شمالی تهران 2.4 برابر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در مناطق جنوبی در ابتدای سال 1396 بوده است.
این نسبت در سال 99 (سال اوج جهش قیمت مسکن) به 2.8 درصد رسید، و در مرداد امسال (ابتدای دوره عبور از عصر جهش قیمتی) نیز 2.27 برابر شد. این داده بیانگر آن است که از سال 96 تا نیمه تابستان 1403، متوسط قیمت خانه در مناطق جنوبی رشدی بیش از متوسط قیمت خانه در مناطق شمالی داشته است.
اضافه پرش قیمت خانه در مناطق جنوبی شهر تهران به دلایل متقنی رقم خورد؛ در پی بروز جهش قیمت در بازار مسکن؛ از توان افراد برای سرمایه گذاری در بازار مسکن مناطق شمالی شهر تهران کاسته شد؛ در واقع این جهش قیمتی تا جایی پیش رفت که تقاضای سرمایه ای امکان ورود به بازار مسکن شمال شهر را نداشت؛ به این ترتیب بازار مسکن در مناطق جنوبی برای متقاضیان سرمایه ای جذاب شد.
ورود تقاضای سرمایه ای از بازار مناطق شمالی به بازار مناطق جنوبی شهر تهران؛ متوسط قیمت مسکن در مناطق جنوبی را افزایش داد و اضافه پرش در قیمت مناطق جنوبی شهر را رقم زد.
در حالی که بازار مسکن از سال 96 در دوره مستمر جهش قیمتی قرار دارد، طی ماه های اخیر به نظر می رسد که این رویه در حال تغییر است. طی ماه های اخیر نشانه هایی از آغاز دوره ثبات نسبی قیمت مسکن و آغاز افت قیمت واقعی در بازار بروز کرد؛ این تغییر قیمتی در پی تغییر دولت و با تکیه بر احتمال بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی در کشور رقم خورد.
با توجه به اضافه پرش قیمتی در مناطق جنوبی شهر تهران، ما در گزارش پیشین خود این پیش بینی را داشت که افت قیمت مسکن در مناطق جنوبی زودتر آغاز شود. در واقع مناطق جنوبی شهر تهران از پتانسیل عقب نشینی قیمتی بیشتری نسبت به مناطق شمالی برخوردار هستند تا به این ترتیب نسبت از دست رفته در سال 96 احیا شود.
<###dynamic-0###>