اوراق رهنی؛ نقطه اتصال بازار پول و سرمایه برای تامین مالی

به گزارش پایگاه خبری نقدینه، تاکنون تامین مالی بخش مسکن از طریق نظام بانکی صورت می گرفت و با افزایش تقاضا در این بخش و احساس نیاز به حضور بازار سرمایه  در این بخش، فرابورس ایران به عنوان یکی از ارکان اصلی بازار سرمایه کشور به کمک راه اندازی بازار ثانویه اوراق تسهیلات مسکن (تسه) و همچنین صندوق زمین و ساختمان، بخشی از مسئولیت تامین مالی بخش مسکن و عرصه ساخت و ساز را به عهده گرفت و اوراق بهادار رهنی را به عنوان ابزاری در تامین مالی اقتصاد مسکن منتشر کرد.

بنابراین گزارش تمام 3 هزار میلیارد ریال تومان این اوراق با قیمت اسمی 100 تومان و سود 18.5 درصد با تقاضای 5 هزار و 900 میلیارد ریالی مواجه شد و در نهایت تمام این اوراق در 402 نوبت مورد معامله قرار گرفت.

گفتنی است در میان خریداران این اوراق علاوه بر صندوق ها و سرمایه گذاری ها، یک سرمایه گذار خارجی هم اقدام به خرید کردند. ضمن این که جوانترین خریدار این اوراق یک فرد 10 ساله و پیرترین خریدار 64 ساله بود.

رونق بازار مسکن و صنایع مرتبط با اوراق رهنی

محمد فطانت، رییس سازمان بورس اوراق بهادار امروز در مراسم رونمایی از انتشار اوراق رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه گفت: آنچه که امروز براساس آن اوراق رهنی مسکن در بازار سرمایه منتشر می‌شود، ماحصل هماهنگی‌های زیادی در بخش‌های مختلف کشور بوده و بحث‌ها و بررسی‌های زیادی در این مورد در قسمت فقهی بورس و اوراق بهادار انجام شده است.

وی با اعلام این نکته که  کمیته فقهی در این مورد بررسی‌های زیادی کرد و این موضوع در شورای عالی بورس مطرح شد و بعد از بررسی‌های زیاد شورای بورس این ابزار را تصویب کرد و همچنین این ابزار به تصویب وزیر اقتصاد رسید، افزود: دستورالعمل انتشار اوراق رهنی در آبان‌ماه سال ۱۳۹۴ به تصویب سازمان بورس رسید و یک هماهنگی کامل بین سیستم بانکی و بازار سرمایه به وجود آمد و این اولین باری است که سیستم بانکی از طریق بازار سرمایه آن هم از طریق اوراق رهنی مسکن تامین سرمایه می‌کند.

رییس سازمان بورس اوراق بهادار همچنین تاکید کرد: اگر اقتصاد مسکن تحرک یابد صنایع بورسی ما نیز تحرک پیدا می‌کند. صنایعی فلزی، صنایع کاشی و سرامیک به مسکن مرتبط است و اگر مسکن راه بیفتد بورس هم راه خواهد افتاد. 

وی با بیان این‌که ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن در لحظات پیش معامله شد، اظهار کرد: با همکاری  بت‌شکن مدیر عامل بانک مسکن این ۳۰۰ میلیارد لحظاتی قبل عرضه شد و در کسری از ثانیه به فروش رسید.

فطانت ادامه داد: صندوق‌های سرمایه‌گذاری امروز به کمک تقاضای اوراق بهادار آمدند. برنامه‌ریزی‌هایی که در طراحی‌های این صندوق‌ها ایجاد شده باعث شده تقاضا برای بازار اولیه شکل بگیرد وبانک مرکزی با سازمان بورس در زمینه‌ تسهیلات رهنی مسکن همکاری خوبی کرد به‌طوری که این دستاورد و موضوع متعلق به سیف است. اگر حمایت کل سیف نبود این موضوع محقق نمی‌شد.

 اوراق رهنی از نظر فقهی مشکلی ندارد

 غلامرضا مصباحی مقدم، عضو شورای فقهی سازمان بورس امروز در این مراسم گفت: این اوراق کمک بزرگی به نظام بانکی خواهد کرد ومطالباتی که بانک‌ها از مشتریان خود دارند اگر از راه عقود مبادله‌ای مانند فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک، جعاله و غیره انجام گرفته باشد می‌توان این مطالبات را تبدیل به اوراق کرد.

 وی همچنین خاطر نشان کرد: بانک‌ها می توانند مطالبات خود را تبدیل به اوراق کنند. هرچه مدت این مطالبات طولانی تر باشد تبدیل آن به اوراق به صرفه‌تر است.ضمن این که نقدینگی بانک‌ها با دادن تسهیلات از دست آنها خارج می‌شود، ولی با تبدیل به اوراق مشارکت مجددا به بانک بر می‌گردد.

مصباحی مقدم با اشاره به این نکته که  یکی از شاخص های کارآمدی بانک‌ها داشتن کفایت سرمایه است، گفت: با تبدیل کردن اوراق خود امکان وام دهی آنها افزایش میابد و بانک‌ها میتوانند علاوه بر این که از طریق اعطای تسهیلات سود کسب کنند. با انتشار این اوراق نیز مجددا سود بیشتری کسب خواهند کرد.

او همچنین خاطر نشان کرد: یکی از شاخص‌های کارآمدی بانک‌ها نیز نسبت‌های مالی دارایی به بدهی آنهاست. هرچه دارایی آنها نسبت به بدهی ببیشتر باشد طبیعتا بانک‌ها کارایی بالاتری دارند. تبدیل مطالبات به بدهی راهی است که بانک‌ها از این طریق وضعیت دارایی به بدهی خود را بهبود می‌بخشند.

او با بیان اینکه موضوع به اوراق تبدیل کردن بدهی از نظرفقهی موجه است گفت: به اوراق تبدیل کردن مطالبات از نظر فقهی راهی دارد که آن این است که مطالبات به فروش برسد. از نظر شورای فقهی این موضوع اشکال ندارد و اگر شخصی به فردی دیگر طلبکار باشد می‌تواند طلب خود را با نرخی پایین‌تر به شخص ثالثی بفروشد که این موضوع در کمیته فقهی سازمان بورس بررسی و مصوب شد.

 ضرورت ایجاد هماهنگی میان سود بازار پول و سرمایه

رئیس کل بانک مرکزی  امروز در مراسم راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و رونمایی از اوراق رهنی با اعلام این مطلب که باید نرخ سود در بازار پول و سرمایه هماهنگ و متعادل باشد، گفت: ضامن موفقیت این ابزار این است که بتوانیم نرخ سود را منطبق بر واقعیت‌های اقتصاد کنیم. یکی از نشانه‌های عدم تعادل در اقتصاد نرخ سود نامتعادل است. البته شورای پول و اعتبار حمایت‌های خوبی را در این زمینه انجام داده است.

سیف افزود: توسعه ابزارهای مالی در کشورهای موفق ناشی از ارتباط  بازار پول و سرمایه است. در قالب این رویکرد منابع کوتاه‌مدت در بازار پول به حل مشکلات کوتاه‌مدت بنگاه‌ها کمک می‌کند و منابع بلندمدت چه از پنجره بازار بورس و چه بازار سرمایه به اتکاء از منابع تجهیز شده در بازار سرمایه عملی می‌شود.

وی خاطر نشان کرد: با توجه به نظام بانک‌محور در کشور توسعه نظام مالی کشور جز از طریق تقویت ابزارهای بازار سرمایه میسر نیست. برای انتشار اوراق رهنی بانک مسکن در بازار سرمایه جلسات مشترک کارشناسی زیادی گذاشته شد تا شرایط انتشار این ابزار فراهم شود.

بازار سرمایه باید به جایگاه خود در تامین مالی برسد

علی‌ طیب‌نیا، وزیر امور اقتصادی و دارایی در این مراسم و پس از آن که لوح یادبود این مراسم را به همراه ولی الله سیف، رئیس کل بانک مرکزی، آخوندی وزیر راه و شهرسازی و محمد فطانت، رئیس سازمان بورس اوراق بهادار امضا کرد، درباره انتشار اوراق رهنی گفت: امسال سال اقتصاد مقاومتی، اقدام و عمل نامگذاری شده که تصمیم داریم از ظرفیت‌ها و قابلیت‌های پسابرجام با حذف تحریم‌های ایجاد شده استفاده کرده و از امکانات موجود برای رسیدن به رشد اقتصادی پایدار و مستمر بهره بگیریم. رشدی که منجر به ارتقای معیشت و زندگی مردم و اعتلای جایگاه جمهوری اسلامی ایران و جهان بشود.

وی مهم‌ترین مشکلات دولت را تنگنای مالی و بدهی‌های گسترده خواند و گفت: برای حل این مشکلات برنامه جامع‌ای تدوین کرده‌ایم که یکی از شاخه‌های آن برنامه جامع عملیاتی اصلاح نظام بانکی است که تنظیم شده و کاملا فرمول‌بندی شده عمل می‌کند تا به وسیله آن با چالش نظام بانکی کشور مقابله کنیم.

طیب‌نیا مشکلاتی که نظام بانکی در گذشته با آن مواجه بوده است را اتخاذ سیاست‌های نسنجیده و نادرست دانست و ادامه داد: سرکوب مالی و دخالت‌های دستوری مشکلات نظام بانکی ما در گذشته بوده که به موجب آن بعضا با منابع سیستم بانکی به مثابه منابع بودجه‌ای برخورد می‌شود و تامین مالی از طریق منابع نظام بانکی و بانک مرکزی برای حل مشکلات بودجه‌ای به کار می‌رفته است.

وزیر  اقتصاد اظهار کرد: یکی از برنامه‌های ما در بازار سرمایه انتشار اوراق است که طبق پیش‌بینی که از قبل انجام شده بود در تیرماه سال ۱۳۹۵ از اوراق رهنی رونمایی شد.

وی درباره‌ بازار سرمایه توضیح داد: بازار سرمایه در دو سال اخیر شاهد شکوفایی بوده است و سهم بازار سرمایه در تامین مالی در سال ۱۳۹۳ از ۳۰ هزار میلیارد تومان به ۱۰۰ هزار میلیارد تومان سال ۱۳۹۴ رسیده است به این ترتیب به تدریج به جایگاه واقعی خود نزدیک و نزدیک‌تر می‌شویم.

طیب‌نیا اضافه کرد: یکی از برنامه‌های ما راه‌اندازی بازار بدهی است به این ترتیب که زمینه برای تامین مالی دولت، شرکت‌های دولتی و خصوصی و نظام‌های بانکی فراهم شود. با انتشار اوراق به اتکای دارایی‌ها، شرکت‌ها و بانک‌ها بخش مهمی از نیازهای آنها تامین می‌شود همچنان‌که در سال گذشته بخشی از این هدف با انتشار ۱۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان اوراق دولتی محقق شد. در بودجه سال جاری نیز انتشار ۳۷ هزار میلیارد تومان انتشار انواع اوراق پیش‌بینی شده است که ما در نظر داریم اصلاحیه‌ای به مجلس بدهیم و اجازه انتشار ۴۰ هزار میلیارد تومان اوراق در سال جاری را اخذ کنیم و به این وسیله بتوانیم مشکل بدهی‌های خود را حل کنیم.

وزیر اقتصاد همچنین ابراز امیدواری کرد که شرکت‌های بخش خصوصی بتوانند بدون تضمین نظام بانکی و صرفا با اعتبار خود از بازار سرمایه استفاده کنند. همچنان که در هفته گذشته دو مورد اوراق مشارکت بدون اتکاء به دولت با نرخ موثر ۱۸ درصد منتشر شد.

وی همچنین در پایان سخنانش درباره‌ انتشار اوراق رهنی اظهار کرد: جای امیدواری است که ۳۰۰ میلیارد تومانی که بانک مسکن منتشر کرده در زمان کوتاهی توسط مشتریان خریداری می‌شود و این نشان‌دهنده این است که اعتماد عمومی وجود دارد. گفتنی است که بانک مسکن به پشتوانه ۱۲۲ هزار میلیارد تومان مطالبات خود ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق منتشر کرده است.

ظرفیت انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی در بخش مسکن

عباس آخوندی امروز در مراسم رونمایی از اوراق رهن ثانویه در بازار مسکن اظهار کرد: در حوزه اوراق رهن حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان ظرفیت داریم و می توانیم در ماه های بعد آن را عرضه کنیم.

وی با ارائه پیشنهاداتی برای تقویت بازار مسکن گفت: نکته ای که در خصوص اوراق رهنی مطرح است این است که هم اکنون امکان تنظیم این اوراق توسط تسهیلات گیرنده وجود ندارد. باید برای آن راهی پیدا کرد، در حال حاضر فقط شخص ثالث را در نشر گرفته ایم در حالی که خود فرد هم میتوند این ارواق را منتشر کند البته پیچیدگی‌هایی خواهد داشت ولی می‌توان با شفافیت آن را انجام داد.

وزیر راه وشهر سازی با بیان اینکه مسکن بحث پیچیده ای است و نیاز به انواع نهادهای فعال دارد به پیشنهاد خود مبنی بر اضافه کردن ۱۸ نهاد اشاره و تاکید کرد تعدادی از این ۱۸ نهاد در شورای پول و اعتبار تشکیل شده و اما تعداد دیگر هنوز انجام نشده است یکی از آنها مدیریت دارایی های عمومی است که از طریق آن مطالبات اوراق رهنی می تواند نقد شود.

وی با اشاره به دارایی های شرکت های تابعه وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: شرکت های تابعه ما هزاران هزار میلیارد تومان دارایی دارند که با روش های عمومی قابلیت نقد شوندگی دارند و  می توانند بازار سرمایه را تقویت کنند. این امکان در قوانین ایران وجود ندارد اما اگر بخواهیم از حوزه نفت خارج شویم چاره ای جز استفاده از این روش ها نداریم.

وی پیشنهاد دیگر را احیای صندوق های پس انداز تسهیلات مسکن دانست و گفت: در دهه های گذشته ما صندوق های تهران، مشهد، رشت و غیره را داشتیم ولی مدت هاست که این صندوق ها که متکی به پروژه باشد را نداریم در حالی که اگر بخواهیم طرف عرضه را سازماندهی کنیم حتما نیاز به صندوق پس انداز و تسهیلات داریم.

وی با بیان اینکه پیشنهاد دیگر از بین بردن ریسک پیش خرید مسکن است گفت: یکی از ابزار های نهادی صندوق های تضمین پیش خریدار و تولید کننده است که در ایران این نهاد را نداریم هم اکنون افراد با ریسک خودشان اقدام به خرید می کنند. در حالی که یک نهاد مکمل در این زمینه نیاز داریم.

وی همچنین افزایش سرمایه بانک ها را ضروری دانست و خاطر نشان کرد کمینه سرمایه در بانک‌ها از پنج سال پیش ۴۰۰ میلیارد تومان بوده و هنوز همان مبلغ است که در حال حاضر بیش از ۱۰۰ میلیون دلار ارزش ندارد. بانک ها باید به کمینه سرمایه قابل توجهی برسند که قاعدتا در فضای پسابرجام به یک میلیارد دلار سرمایه نیاز دارند.

گزارش از : الهام حدادی